Mietspiegel Tettnang: was Eigentümer bei der Mieterhöhung wissen müssen

1. Gibt es einen Mietspiegel für Tettnang?

Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB). Tettnang ist kleiner und hat trotzdem einen: Der Gemeinderat hat am 24.06.2026 den Mietspiegel 2026 beschlossen und als qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt. Er gilt vom 01.08.2026 bis 31.07.2028. Die Stadt hat dafür den Mietspiegel 2024 mit dem Verbraucherpreisindex an die Marktentwicklung angepasst. Sie finden ihn kostenlos auf der Internetseite der Stadt Tettnang.

Enthält der qualifizierte Mietspiegel Angaben für Ihre Wohnung, müssen Sie diese Werte in Ihr Erhöhungsverlangen aufnehmen, auch wenn Sie die Erhöhung mit einem anderen Mittel aus Abschnitt 3 begründen (§ 558a Abs. 3 BGB).

2. Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt?

Maßgeblich sind die Mieten, die in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen vereinbart oder geändert wurden. Verglichen wird nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung (§ 558 Abs. 2 BGB).

Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen: Eine Wohnung mit 65 m² kostet bisher 8,50 €/m², also 552,50 € kalt. Die Vergleichsmiete liegt bei 10,00 €/m², das wären 650 €. Die Kappungsgrenze von 20 % erlaubt in drei Jahren höchstens 663 €. Verlangen können Sie also 650 €, denn über die Vergleichsmiete hinaus geht es nicht.

3. Fristen, Kappungsgrenze und Begründung nach § 558 BGB

1. Wartezeit: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung gelten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Verlangen können Sie die Erhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
2. Kappungsgrenze: In drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. In Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt, sind es 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Im Bodenseekreis sind das 2026 Friedrichshafen, Meckenbeuren, Deggenhausertal, Frickingen und Heiligenberg. Tettnang gehört nicht dazu (Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025, gilt bis 31.12.2026). Prüfen Sie den aktuellen Stand vor jeder Erhöhung.
3. Begründung in Textform: Das Verlangen muss begründet sein. Dafür genügt eines dieser Mittel: ein Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen (§ 558a BGB). Textform heißt: Eine E-Mail oder ein Brief ohne Unterschrift reicht.
4. Zustimmung: Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Stimmt er zu, zahlt er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Beispiel: Zugang am 15. März, Frist bis 31. Mai, neue Miete ab 1. Juni. Stimmt er nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB).

4. Indexmiete als Alternative (§ 557b BGB)

Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Zwischen zwei Anpassungen muss mindestens ein Jahr liegen. Jede Anpassung erklären Sie in Textform, mit der Änderung des Index und dem neuen Betrag. Die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang.

Beispiel mit angenommenen Zahlen: Steigt der Index von 120 auf 123, also um 2,5 %, wird aus 700 € Kaltmiete 717,50 €.

Wichtig: Solange die Indexmiete gilt, ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB). Für welchen Weg Sie sich entscheiden, legen Sie also schon im Mietvertrag fest.

5. Häufige Stolperfallen

• Möblierte Wohnungen: Für die Möblierung ist ein Zuschlag üblich. Weisen Sie ihn im Vertrag getrennt aus. Dann lässt sich später nachvollziehen, welcher Teil der Miete auf die Wohnung und welcher auf die Möbel entfällt.
• Ferienwohnung oder Dauervermietung: Wohnt jemand dauerhaft in einer Ferienwohnung, gilt in der Regel das Wohnraummietrecht mit Kündigungsschutz. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung, nicht die Bezeichnung im Vertrag.
• Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wo sie gilt, legt die Landesregierung per Verordnung fest (§ 556d BGB). Im Bodenseekreis sind das 2026 dieselben fünf Gemeinden wie bei der Kappungsgrenze. Friedrichshafen gehört dazu, Tettnang nicht (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025, gilt bis 31.12.2026). Prüfen Sie vor einer Neuvermietung den aktuellen Stand.

6. Was ich dabei für Sie übernehme

• Ich prüfe vor jeder Erhöhung Wartezeit und Kappungsgrenze für jeden Mieter.
• Auf Ihren Auftrag begründe ich die Erhöhung mit einem zulässigen Mittel nach § 558a BGB.
• Bei einer Indexmiete rechne ich die Anpassung mit dem aktuellen Index nach.
• Jedes Schreiben geht erst mit Ihrer Freigabe an den Mieter.

Was sonst zur Verwaltung einer vermieteten Wohnung gehört, steht auf der Seite Mietverwaltung am Bodensee.

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