1. Welche Miete ist realistisch?
Belastbare Zahlen für Ihre Wohnung liefern der Mietspiegel Ihrer Gemeinde, falls es einen gibt, und aktuelle Inserate vergleichbarer Wohnungen. Vergleichen Sie dabei Lage, Baujahr, Ausstattung und Energieklasse. Bei einem laufenden Mietverhältnis begrenzen Vergleichsmiete und Kappungsgrenze jede Erhöhung, das steht im Artikel zum Mietspiegel Tettnang. Bei einer Neuvermietung kann die Mietpreisbremse gelten, wenn Ihre Gemeinde dazugehört. Im Bodenseekreis sind das 2026 Friedrichshafen, Meckenbeuren, Deggenhausertal, Frickingen und Heiligenberg (Verordnung des Landes bis 31.12.2026). Lindau liegt in Bayern, dort gilt die Mietpreisbremse bis Ende 2029, ebenso in Bodolz, Nonnenhorn und Wasserburg.
2. Ferien- oder Dauervermietung?
- Zweckentfremdung: Gemeinden können per Satzung verbieten, Wohnraum ohne Genehmigung als Ferienwohnung zu vermieten. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach, bevor Sie eine Wohnung an Feriengäste vermieten.
- Gewerbe: Bieten Sie hotelähnliche Leistungen an, etwa Reinigung während des Aufenthalts oder Frühstück, kann das Finanzamt ein Gewerbe annehmen. Dann fällt unter Umständen Gewerbesteuer an.
- Umsatzsteuer: Die kurzfristige Vermietung an Feriengäste ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig, mit dem ermäßigten Satz von 7 %. Bei kleinen Umsätzen kann die Kleinunternehmerregelung greifen. Die Dauervermietung zu Wohnzwecken ist umsatzsteuerfrei. Klären Sie das vorab mit Ihrem Steuerberater.
3. Die Anlage V
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). In der Anlage V zur Einkommensteuererklärung stehen je Objekt:
- die Mieteinnahmen und die Umlagen, die Mieter für Nebenkosten gezahlt haben,
- die Werbungskosten, etwa Schuldzinsen, Reparaturen, Hausverwaltung, Versicherungen und Grundsteuer,
- die Abschreibung (AfA): 2 % pro Jahr für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, 2,5 % für ältere und 3 % für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden (§ 7 Abs. 4 EStG),
- die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand, der sofort absetzbar ist, und Herstellungsaufwand, der über die AfA verteilt wird.
Tipp: Teilen Sie den Kaufpreis schon im Kaufvertrag auf Grundstück und Gebäude auf. Abschreiben können Sie nur den Gebäudeanteil. Fehlt die Aufteilung, schätzt das Finanzamt, und das oft zu Ihrem Nachteil.
4. Wenn die Vermietung Verlust macht
Bei einer dauerhaften Vermietung von Wohnraum geht das Finanzamt grundsätzlich davon aus, dass Sie auf Dauer einen Überschuss erzielen wollen. Verluste können Sie dann mit anderen Einkünften verrechnen. Anders kann es sein, wenn Sie sehr günstig vermieten, nur befristet vermieten oder eine Ferienwohnung teilweise selbst nutzen. In solchen Fällen verlangt das Finanzamt oft eine Prognose über 30 Jahre. Sprechen Sie das mit Ihrem Steuerberater ab.
5. Förderungen
- KfW: Für energetische Sanierung und klimafreundlichen Neubau gibt es Förderkredite, bei der Sanierung mit einem Tilgungszuschuss, der sich nach dem erreichten Effizienzniveau richtet. Programme und Konditionen ändern sich häufig, den aktuellen Stand finden Sie bei der KfW.
- Land Baden-Württemberg: Das Land fördert den Bau von Sozialmietwohnungen. Auskunft gibt die L-Bank.
- Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Für neue Mietwohnungen gibt es unter bestimmten Voraussetzungen vier Jahre lang zusätzlich 5 % Sonder-AfA. Ob und bis wann Ihr Bauvorhaben dafür infrage kommt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
6. Versicherungen
- Wohngebäudeversicherung: Keine gesetzliche Pflicht, aber Banken verlangen sie bei einer Finanzierung in der Regel. Sie deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel.
- Elementarschutz: Am Bodensee wichtig wegen Hochwasser. Ohne diesen Zusatz zahlt die Gebäudeversicherung bei Überschwemmung nicht.
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Keine gesetzliche Pflicht, aber dringend zu empfehlen. Sie schützt Sie, wenn ein Dritter auf Ihrem Grundstück zu Schaden kommt, etwa auf einem vereisten Weg.
- Mietausfallversicherung: Kann sich bei größeren Beständen lohnen.
7. Wann lohnt sich eine Verwaltung?
- Schon bei einer Wohnung, wenn Sie nicht in der Nähe wohnen und sich jemand um Mahnungen, Nebenkostenabrechnung und Schadensmeldungen kümmern soll.
- Das Honorar der Verwaltung können Sie als Werbungskosten absetzen, unabhängig davon, wie viele Wohnungen Sie vermieten.
- Bei einer Eigentumswohnung kümmert sich die WEG-Verwaltung nur um das Gemeinschaftseigentum. Für Ihre eigene Wohnung und Ihre Mieter brauchen Sie eine eigene Verwaltung.
- Bei schwierigen Fällen wie Erbengemeinschaften, mehreren Eigentümern, möblierten Wohnungen oder Indexmiete, weil dort Fehler teuer werden.
Was ich für Vermieter übernehme, steht auf der Seite Mietverwaltung am Bodensee, für Eigentümergemeinschaften auf der Seite WEG-Verwaltung am Bodensee.
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Ich übernehme die Verwaltung von Wohnungen zwischen Markdorf, Friedrichshafen, Tettnang und Lindau.
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