1. Die Versammlung entscheidet (§ 26 Abs. 1 WEG)
Über die Bestellung und die Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), Enthaltungen zählen dabei nicht mit.
Der Wechsel muss als eigener Punkt in der Einladung stehen (§ 23 Abs. 2 WEG), sonst ist der Beschluss angreifbar. Meist stehen zwei Punkte auf der Tagesordnung: die Abberufung des bisherigen und die Bestellung des neuen Verwalters.
2. Abberufen geht jederzeit (§ 26 Abs. 3 WEG)
Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Einen wichtigen Grund braucht die Gemeinschaft dafür nicht. Sein Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, auch wenn er länger laufen sollte. Davon darf weder die Gemeinschaftsordnung noch der Verwaltervertrag abweichen (§ 26 Abs. 5 WEG).
Läuft die Bestellung ohnehin aus, braucht es keine Abberufung. Dann genügt es, den neuen Verwalter ab dem Ende der alten Bestellung zu wählen.
3. Wenn der bisherige Verwalter nicht einlädt
Die Versammlung lädt in der Regel der Verwalter ein. Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform eine Versammlung und nennen sie Zweck und Gründe, muss er einladen (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert er sich pflichtwidrig, kann auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).
Die Einladung geht in Textform hinaus, also auch per E-Mail, und soll mindestens drei Wochen vor der Versammlung zugehen (§ 24 Abs. 4 WEG).
4. Wie lange der neue Verwalter bestellt wird (§ 26 Abs. 2 WEG)
Höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach der Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei. Eine erneute Bestellung ist erlaubt. Sie braucht einen neuen Beschluss, und den frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit.
5. Der zertifizierte Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG)
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, und jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Eine Ausnahme gibt es nur, wenn alle drei Dinge zusammenkommen: Die Gemeinschaft hat weniger als neun Sondereigentumsrechte (Wohnungen oder Teileigentum), einer der Eigentümer ist selbst Verwalter, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter.
Zertifiziert ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer in einer Prüfung nachgewiesen hat, dass er die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse hat (§ 26a Abs. 1 WEG). Wer wegen einer anderen Ausbildung von der Prüfung befreit ist, regelt eine Verordnung (§ 26a Abs. 2 WEG). Lassen Sie sich den Nachweis vor der Wahl zeigen.
6. Unterlagen und Konten
Nach dem Ende seines Vertrags muss der bisherige Verwalter der Gemeinschaft alles herausgeben, was er für sie erhalten oder angelegt hat (§§ 675, 667 BGB). Das gilt für Papier ebenso wie für Dateien (Amtsgericht Böblingen, Urteil vom 17.09.2024, 11 C 367/24 WEG). Dazu gehören vor allem:
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mit allen Nachträgen
- die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) und die Niederschriften der Versammlungen
- Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und der letzte Vermögensbericht
- Belege, Kontoauszüge und die Buchhaltung
- die Verträge: Versicherungen, Hauswart, Reinigung, Wartung, Versorger
- die Liste der Eigentümer und das Schlüsselverzeichnis
Läuft das Konto auf die Gemeinschaft, stellt die Bank beim Wechsel nur um, wer darüber verfügen darf. Läuft ein Konto noch auf den Namen des bisherigen Verwalters, sollte das Geld auf ein Konto der Gemeinschaft umziehen.
7. Die Jahresabrechnung im Jahr des Wechsels
Die Pflicht zur Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar des Folgejahres. Sie trifft den Verwalter, der dann im Amt ist, auch für die Monate seines Vorgängers. Der ausgeschiedene Verwalter schuldet sie nur, wenn sein Vertrag das vorsieht (BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 206/24). Für den Vermögensbericht gilt dasselbe (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 06.01.2025, 2-13 S 109/24). Deshalb zählt bei der Übergabe jeder Beleg des laufenden Jahres.
8. Was ich beim Wechsel übernehme
- Vorab bekommen Sie den Vertragsentwurf mit allen Preisen und einen Vorschlag für den Beschlusstext zur Bestellung.
- Nach dem Beschluss fordere ich die Unterlagen beim bisherigen Verwalter an, mit Frist und Termin für die Übergabe, und prüfe sie auf Vollständigkeit.
- Ich lasse bei der Bank umstellen, wer über die Konten der Gemeinschaft verfügen darf.
- Jeder Eigentümer bekommt einen Zugang zum WEG-Portal, mit Beschluss-Sammlung und Unterlagen.
Vom Beschluss bis zur Übernahme rechne ich mit vier bis acht Wochen.
Was nach der Übernahme zur laufenden Verwaltung gehört, steht auf der Seite WEG-Verwaltung am Bodensee.
Den Wechsel vorbereiten
Schreiben Sie mir, wie viele Einheiten Ihre Gemeinschaft hat und wann die nächste Versammlung ist. Ich melde mich am nächsten Werktag.
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