Komplette Mietverwaltung
am Bodensee.
Treuhandkonto, Mahnwesen, Nebenkostenabrechnung, Wartungspflichten — alles aus einer Hand. Ein Ansprechpartner. Antwort innerhalb eines Werktags.
Drei Sätze, die Sie von uns erwarten dürfen
Ein fester Ansprechpartner
Sie haben eine Person, die Ihr Objekt kennt — kein Callcenter, keine wechselnden Sachbearbeiter. Antwort am nächsten Werktag.
Jede Entscheidung wird freigegeben
Jede Mahnung, jede Mieterhöhung, jede Kündigung wird vor dem Versand persönlich von mir geprüft und freigegeben.
Abgesichert per VSH
Vermögensschadenhaftpflicht als Pflicht-Voraussetzung vor dem ersten externen Mandat — Ihr Schutz, falls doch einmal etwas schiefgeht.
Was wir für Sie tun
Alle Leistungen aus dem Leistungsverzeichnis — gegliedert nach dem, was im Alltag wichtig ist. Volle Liste mit Details auch auf /homepage/leistungen.
Kommunikation & Erreichbarkeit
Eine Anlaufstelle für alle Mieter. Mo–Fr 8–18 Uhr regulär, Sa 10–14 Uhr Notfälle. 24/7-Hotline für echte Notfälle. Antwort spätestens am nächsten Werktag. Vermittlung bei Nachbarschaftsstreit, Mängelbearbeitung, Protokollführung.
Buchhaltung & Geld
Treuhandkonto getrennt vom Geschäftskonto. Mieteingangsüberwachung, Sollstellung, monatliche Abrechnung an Eigentümer bis zum 10. des Folgemonats. Vierstufiges Mahnwesen. Jährliche Nebenkostenabrechnung mit Belegprüfung. Heizkostenabrechnung in Zusammenarbeit mit Techem/ista/Brunata.
Technik & Objekt
Schlüsselverwaltung im gesicherten Tresor. Geprüftes Handwerker-Netzwerk — bis zu 5 Vorgänge im Grundpreis. Versicherungsschäden werden für Sie abgewickelt (1 pro Jahr inklusive). Jahresbegehung mit Fotoprotokoll. Wartungspflichten: Heizung, Rauchwarnmelder (DIN 14676), Legionellen alle 3 Jahre, Aufzug, Schornsteinfeger.
Recht & Fristen
Mietanpassungen nach Mietspiegel (§ 558 BGB), Indexklausel, Staffelmiete, Modernisierung (§ 559 BGB). Fristenmanagement. Vermögensschadenhaftpflicht mit Mindestsumme 500.000 € pro Schadensfall*. Anwaltsnetzwerk für mietrechtliche Spezialfragen. DSGVO-konforme Datenverarbeitung mit AV-Verträgen.
Reporting & Transparenz
Eigentümer-Portal mit allen Dokumenten 24/7 einsehbar. Monatsreport als 1-Seiten-Übersicht. Quartalsgespräch von 30 Minuten Telefon oder Video. Jahresbericht mit Objektgesundheit und Handlungsempfehlungen. Ad-hoc-Meldungen bei wichtigen Vorfällen.
Mieterwechsel
Kündigungsbearbeitung, Vorab- und Endabnahme mit Übergabeprotokoll und Fotos, Kautionsabrechnung in 6 Monaten nach § 551 BGB, Versorgerummeldung. Die Neuvermietung selbst (Inserat, Besichtigungen, Mieterauswahl) ist als Einzelleistung von 1–1,5 Nettokaltmieten vorgesehen, nicht im Abo.
32 € netto pro Einheit/Monat.
Ein Preis pro vermieteter Einheit. Keine Hintertüren, keine versteckten Aufschläge.
| Position | Netto | Brutto |
|---|---|---|
| Monatliches Abo pro Einheit | 32 € | 38,08 € |
| Einmalige Einrichtungsgebühr | 490 € | 583,10 € |
Steuerlicher Vorteil: Hausverwalterkosten sind als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung voll absetzbar. Bei 42 % Grenzsteuersatz reduzieren sich die effektiven Kosten auf ca. 19 € pro Einheit/Monat.
Eigentümer mit 3 vermieteten Wohnungen
| 3 Einheiten × 32 € | 96 €/Monat netto |
| Brutto inkl. 19 % USt. | 114,24 €/Monat |
| Steuerlicher Effekt bei 42 % Grenzsteuersatz | − 40,32 €/Monat |
| Effektive Belastung nach Steuer | 55,68 €/Monat |
Vertragliche Rahmenbedingungen
- Mindestlaufzeit: 12 Monate
- Kündigungsfrist: 3 Monate nach Mindestlaufzeit
- Preisanpassung: max. 5 % pro Jahr nach VPI
- Zahlung: monatlich im Voraus per SEPA-Lastschrift
Was nicht im Abo enthalten ist.
Damit es im Vertragsverhältnis keine Missverständnisse gibt. Diese Leistungen machen wir nicht oder als separat berechnete Einzelleistung.
Neuvermietung / Mietersuche
Inserate, Besichtigungen, Mieterauswahl als Einzelleistung 1–1,5 Nettokaltmieten — fällt unter § 34c Abs. 1 Nr. 1 und ist im Abo nicht enthalten.
Gerichtliches Mahnverfahren
Gerichtliche Mahnverfahren oder Räumungsklagen werden nach Aufwand abgerechnet (zzgl. Anwaltskosten).
Rechtsberatung
Mietrechtliche Spezialfragen laufen über die Partner-Kanzlei. Kostenregelung direkt zwischen Eigentümer und Anwalt.
Steuerberatung
Steuerliche Themen (Anlage V, AfA, Sonderausgaben) gehen über den Steuerberater des Eigentümers.
Sanierungen über 5.000 €
Größere Sanierungsprojekte werden als Sonderhonorar verhandelt — Bauleitung, Gewerke-Koordination, Förderanträge.
Gutachten
Wertgutachten, Schadensgutachten, energetische Gutachten laufen über externe Sachverständige.
Immobilienbewertungen
Verkehrswertgutachten und Marktwertanalysen sind keine Verwaltungstätigkeit.
Mehr als 5 Handwerker pro Jahr
Bis zu 5 Handwerker-Vorgänge pro Jahr sind im Grundpreis enthalten. Ab dem 6. Vorgang fallen 45 € netto Koordinationspauschale an.
Mehr als 1 Versicherungsschaden pro Jahr
Ein Versicherungsschaden pro Jahr ist inklusive. Weitere Schäden werden nach Stundensatz 75 € netto abgerechnet.
Mehr als 2 Mahnverfahren pro Jahr
Bis zu zwei außergerichtliche Mahnverfahren pro Jahr sind enthalten. Weitere nach Aufwand.
Vom Erstgespräch zum Go-Live in 2–4 Wochen
Der Wechsel von der Alt-Verwaltung läuft in vier klar getrennten Phasen. Sie geben uns Unterlagen, wir machen die Arbeit.
Erstgespräch & Vertrag
30-Minuten-Termin per Video oder vor Ort. Wir gehen das Objekt durch und schließen Vertrag und Verwaltervollmacht.
Datenübernahme
Mietverträge, Kautionen, Zählerstände, laufende Verträge — in 1–2 Wochen komplett im System. OCR-gestützte Extraktion mit menschlicher Plausibilitätsprüfung.
Übergang
Treuhandkonto eröffnet, SEPA-Mandate erneuert, Mieter-Anschreiben raus, Versorger informiert — 1–2 Wochen.
Go-Live
Erste Sollstellung läuft, erster Monatsreport geht an Sie. Nach 30 Tagen Feedback-Runde.
Was Sie nach Vertragsabschluss sehen.
Dashboard, NK-Abrechnung, Belege, Portfolio — sieben Beispiel-Screens des Eigentümer- und Mieter-Portals mit fiktiven Beispiel-Daten. Kein Login, kein Versprechen, keine Zwischenwand.
Wir melden uns mit verbindlichem Angebot.
Wir nehmen externe Mandate erst nach Erteilung der § 34c GewO Erlaubnis an. Bis dahin sammeln wir Anfragen und melden uns persönlich, sobald wir starten.
- Unverbindlich, keine Vorauszahlung
- Ihre Daten werden nicht weitergegeben
- Persönliche Antwort von Adrian Rottensteiner
Eigentümer-Fragen
Allgemeine Fragen zur Verwaltung — technische Detail-Fragen klären wir im Erstgespräch.